初心者の50代ワーママにもできた!都内ワンルームマンション投資体験記

都内ワンルームマンションの不動産投資と米国株投資について語ります。

【体験記】初めての投資マンションの契約

取引きをしている不動産会社Nについて

私が物件を購入した不動産会社はNの事業内容は、不動産の売買・仲介、賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介と、不動産投資に必要な業務をすべて行っている会社です。

今改めてNの事業を調べて理解を深めておりますが、契約当時は良く分かっておりませんでした。

不動産会社とざっくり括って考えてしまいがちですが、事業ごとで会社が存在していることを知りました。

不動産買取会社、不動産仲介会社、不動産投資会社など。

不動産会社といえば、不動産仲介会社(売主と買主をマッチングする)イメージが強いかもしれません。

しかしNは先に挙げたような不動産投資に必要な事業をすべて自社で行っています。

 

そのメリットとしては、N自体が売主となるため投資物件を一旦買い上げているということ。売主として私のような買主と契約をします。ということは事前に仕入れが発生するため、確実に売れる物件を慎重に選定しているとのことです。

それから売って終わりではなく、賃貸管理サポートも行っているので空室が出た際も責任もって借主を探してくれるということも安心材料です。販売分入居率99.89%(17,595戸)と、コーポレートサイトに掲げています。このパーセンテージを維持するにはかなり慎重に物件選びをするでしょう。

この辺のことは自分が物件を購入した後、徐々に実感しているところです。大家にとって空室というのが一番怖いことですから。

 

投資マンション契約の流れについて

Nは仲介ではなく売主ということで売主と直接契約を行ったという座組です。

仲介会社の場合は仲介会社(売主側、買主側)と売主、買主が立ち会って契約を行いますが、Nとの契約は担当営業Tさんと私のみで契約を交わしました。Tさんは契約に必要な「宅地建物取引士」の資格をお持ちで契約時に免許書を見せていただきました。

 

ここでマンション売買契約の通常の流れを簡単にご説明します。

投資マンションの契約の流れ
  1. 不動産会社との面談: 投資目標や融資枠などを話し合い、投資が適しているかを判断します。
  2. 不動産売買契約: 物件購入を決意したら、重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印します。契約日には手付金を支払います。
  3. ローン審査: 物件購入でローンを利用する場合、金融機関による審査を受けます。
  4. 金銭消費貸借契約: ローン審査に通過したら、金融機関と融資契約を結びます。
  5. 諸費用・残金の支払い: 融資を受けた後、物件購入金額の残金と諸費用を支払います。
  6. 物件の引き渡し: 支払いが完了したら、物件の引き渡しを受けます。
  7. 登記識別情報通知書の受取: 所有権を取得した証明として、登記識別情報通知書を受け取ります。

今、まさに2の不動産売買契約です。

不動産売買契約の際に必要なものは下記でした。

  1. 本人確認書類: 運転免許証やパスポートなど、写真付きの公的身分証明書。
  2. 印鑑: 契約書に署名と押印をするために必要です。住宅ローンを組む場合は実印が必要になります。
  3. 印鑑証明書: 印鑑登録を証明するために必要で、発行から3ヶ月以内のものが求められます。
  4. 収入証明書: 源泉徴収票や確定申告書の写し。
  5. 住民税決定通知書: または納税証明書。
  6. 手付金: 売買価格の一部を契約時に支払うことが一般的です。
  7. 印紙代: 契約書に貼る印紙の費用。

 

そして、ここから一番重要なことはローンが組めるかどうかです。自己紹介でもお伝えした通り、私は大きな会社ではないですが正社員で働いていて属性として問題ないのですが、病気を患ってしまったためローンが組み辛い状況でした。

もちろんTさんには事前に病気の件は伝えておりまして、それを承知の上でTさんがいろいろと動いていただきました。

そのお話を次回以降していきます。

 

不動産投資の魅力:サラリーマンにとっての副業

今回はサラリーマンの都内ワンルームマンション投資のメリットをまとめてみました。

 

東京のワンルームマンション投資の魅力とは


東京都内のワンルームマンション投資は、不労所得を得るための副業として非常に魅力的です。サラリーマンが安定した収入源として、不動産投資を選ぶ理由は多岐にわたります。特に、東京オリンピックが開催された後、都市のインフラが整備され、不動産価値がさらに向上しました。

安定した収益と不労所得の実現


東京都内では、平均的なワンルームマンションの賃貸収入は月額10万円から15万円とされています。これは、サラリーマンにとって副収入として大きな魅力です。また、管理会社に運営を委託することで、オーナーは日常業務から解放され、不労所得を実現できます。

 

投資ローンのメリット


サラリーマンは安定した収入があるため、不動産投資ローンの審査に有利です。例えば、年収500万円のサラリーマンが、自己資金300万円で東京都内のワンルームマンションを購入した場合、金融機関からの融資を受けやすく、頭金も少なくて済みます。

 

東京オリンピック後の市場動向


2020年の東京オリンピックは、多くの観光客を引き寄せ、短期間での賃貸需要を高めました。オリンピックが終了した現在でも、その影響は続いており、中古ワンルームマンションの市場価値は安定しています。

 

不動産投資としての副業の可能性


不動産投資は、他の副業と比較しても、時間的な制約が少なく、サラリーマンにとって理想的な副業です。不動産投資は、長期的な視点で見ると、安定した収益をもたらし、資産価値の向上も期待できます。

【体験記】東西線落合駅から徒歩2分のライオンズマンションの見学

購入検討のマンションの見学へ

マンション投資の場合、自分が住むわけではなく投資物件なのだから、物件の外観も見に行かず購入する方は多いそうです。内見も現在住んでいらっしゃる方がいる場合は出来ないので立地さえ良ければ、写真だけで購入を決定するというパターンです。

さすがに1戸目の購入になるかもしれないので、紹介してもらった中野区のライオンズマンションを見に行ってみようと思いました。落合駅は下りたこともなかったので遠足気分で訪れてみようと思いました。

落合駅から徒歩2分とあったが、本当に駅を降りて地下鉄の階段を昇って少し歩くと該当物件に到着。多少の雨だったら傘なしでもOKです。

築年が1986年で、2019年当時ですでに築33年。昭和っぽいマンションではありました。

ですが、ライオンズマンションだけあって造りがしっかりしていて安定感がありました。エントランスを除いたところ管理も行き届いているように見受けられ問題は見当たりませんでした。近所にある早稲田大学に学生や丸の内近辺ににお勤めされている独身の方にとっては立地としては申し分ないでしょう。

前回検討した品川区の物件よりは、区のブランドや山手線の内側ではないのですが、ニーズがある場所だろう、と思いました。

実際に足を運んで感じることもあるので購入前は一度は物件の外観だけでも見に行かれることをお勧めいたします。

 

大家さんになりました。

こういう大きな決断は背中を押してくれる人や応援してくれる人がいないとなかなか踏み出せないですね。

大きな決断、それは、自分が借金を背負って勝負をする。借金を背負って、マンションを購入して入居者から家賃を頂戴する大家になる、ということ。これは投資というよりも事業です。

株投資だったら株を運用するためにローンを組むことはできないのだが、不動産投信については、金融機関から不動産投資目的のローンを組むことができる(資金を調達することができる)わけです。それはもう事業で、大げさにいって自分の1つの生き方や肩書が変わるということです。(改めて今認識しました。)

これまでは会社員であり妻であり母だったという肩書に大家という肩書が増えたわけです!(今後はそう自己紹介してみよう。)

という人生が大きく変わることに一番応援してくれたのは夫です。ありがとう。

良く、夫の方がマンション投資したくて、妻を説得しして購入するという話を聞きますが、うちの場合はその逆でした。私がマンション投資をしたいと言い出して夫が応援してくれました。

購入するまでは騙されているのではないかと、不安でいっぱいだったのですが、

夫は「失敗したっていいじゃない、やってみないと分からない。」と背中を押してくれました。

家計から貯めた貯金も一部資金として投入させてもらったもの感謝しています。

夫の後押しもあり、2019年12月に、無事に中野区のライオンズマンションの1室を所有して大家さんになることが出来ました。

 

 

 

 

【体験記】マンション投資。中野区のライオンズマンション、果たして購入するのか?

抽選に外れ購入を逃す。

営業担当Tさんに、購入の意思を伝えたところ、他にも購入されたい方が私を含めて4名いらっしゃっているので抽選になる予定、とのことでした。

なるほど、、、。この物件は他にも購入したいと思うような優良物件なんだ、いざ購入を決意して資金投入の覚悟をした私には実感を伴って、ひとつ勉強した気分だった。

抽選結果は残念ながら落選。惜しい気持ちもあったのですが、実は少しほっとしました。いきなり紹介された物件を即購入するというもの少し怖かったですし、同じようなサラリーマン大家さんの飲み会を案内してくださるという話もあったので、リアルにマンション投資している方々に話を聞いてから行動したいという思いがありました。

 

今度こそ!ついに一戸目の購入!

2029年9月に西大井駅の物件を逃した後、すぐには次の物件のご紹介はありませんでした。マンションオーナー飲み会の席で、営業担当のTさんは信頼できる方なので安心してお任せしておけば大丈夫、というようなことを皆さんおしゃっていました。最初のヒアリングにて自分の属性、家族構成、自身の年収、世帯年収、貯蓄状況などお伝えしており、それらを把握した上で物件をご紹介いただけるし、Tさんの頭の中には、それぞれのお客さんの今後の運用計画は懐具合も織り込みんで、といったようなことをおっしゃっていました。

というお話も聞いて、皆さんの言葉を信じてみて、是非にTさんからご紹介いただける物件を購入しようと少し待つことになりました。

2戸目の物件をご紹介いただき検討へ

9月に1戸目の物件を購入できなったのですが、サラリーマンマンションオーナーの飲み会に参加後、2戸目の物件のご紹介をいただきました。

中野区にあるライオンズマンションでした。

物件概要は以下です。

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◆区分ワンルームマンション

●立地:①落合駅東京メトロ東西線)徒歩2分

東中野駅(JR中央・総武線)徒歩8分

●所在地住所:中野区東中野

●総戸数:126戸 8階建て

●構造:鉄骨鉄筋コンクリート

●築年月:昭和61年10月(1986年)

●部屋タイプ:1R ※ユニットバス

●専有面積:20.7㎡

●管理費・積立費:10,020円/月

●賃料:67,000円

●価格:1,360万円(税込み)

●年利回り:5.9% ※年賃料(67,000×12ヶ月)/物件価格(1,360万円)

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はて、これは購入しても良い物件なのだろうか。悩むー。

 

 

つづく

【体験記】ワンルームマンション投資、いよいよ1戸目の契約へ!

ワンルームマンション投資物件選び

ワンルームマンション投資を支援する会社NのセミナーからのN社を利用している投資家達の飲み会に参加して、私と同じような普通のサラリーマンだということが分かり、私の不動産投資への不安は一気に払拭され、私もこの会社から物件を購入することを決意しました。

これまではネット上でワンルームマンション投資物件を扱っているポータルサイトなどで物件を検索し、気に入った物件を見つけたら取り扱っている会社へお問合せフォームから連絡を入れるというスタイルでしたが、この会社で!と決めたので、自分の物件への最低限クリアしたい条件だけを決めて、プロの視点で物件候補を出していただくという方針に変えました。

最低限抑えておきたかった条件
  • 東京都内23区
  • 駅近(5分以内)
  • マンションの2階以上
  • トイレバスは別

といった感じで設定していました。

築年数はなるべく築浅が良いとは思っておりましたが、自分が以前住んでいた世田谷区のマンションの築年数が当時(2018年ごろ)築39年でしたが、少し昭和感はあったものの当時から数年前まで遜色なく住めていたので、ローンが組める築年数であれば問題ないと考えました。

要するに、私が住むわけではないので入居者が付けばいいのだ、というくらいの感覚でいることにしました。

最初に購入を決めた投資物件は、、、

実はセミナーと投資家達の飲み会に参加したのが2019年10月12日でしたが、その前にN社の営業Tさんとコンタクトを取った直後の9月にすぐに投資物件を紹介いただいておりました。

まだその頃はマンション投資への怖さや騙されるのではないかという不安な思いの方が大きい上に物件の選び方など自分の軸が定まっていない状態ではあったので検討は躊躇したのですが、これまでと違っていたのですが、自分が読んだ書籍の著者が進める不動産会社からの紹介ということもあり、確度高めに検討することができました。

その物件の概要は下記の通りです。

 

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◆区分ワンルームマンション

●立地:①西大井駅(JR湘南新宿ライン横須賀線) 徒歩2分

戸越銀座駅東急大井町線)徒歩11分

中延駅東急大井町線)徒歩11分

●所在地住所:品川区二葉

●総戸数:47戸 8階建て

●築年月:1997年10月

●部屋タイプ:1K(2階)※浴室とトイレは別

●専有面積:16.64㎡

●管理費・積立費:9,000円/月

●賃料:66,000円

●価格:1,450万円(税込み)

●年利回り:5.46% ※年賃料(66,000×12ヶ月)/物件価格(1,450万円)

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第一印象としては、自分にとってはなじみのないエリアで自分で探していたら見つけらない物件というか触手が伸びない物件だと感じました。

ですが、品川区は場所によるとは思いますが、ブランドある区のイメージですし、駅近で利用可能な沿線も複数あり、品川駅まで5分!という立地、というのは独身で品川近辺に勤務している会社員にはかなり求められるはず。

夫に一旦相談をして、意を決して購入することを決めました!

早速、営業担当者へメールで購入意思がある旨を伝えました。

 

つづく

【体験記】ワンルームマンション投資家の皆さんは普通のサラリーマン達だった。

憧れのマンション投資家のDさんと初対面!

私が参考書にしていた書籍の著者Dさんが取引きに使っている不動産会社Nの営業担当Tさんを紹介してくださり、セミナーのお誘い、その後のDさんを慕うマンション投資家たちの飲み会に参加することになりました。

この1日の一連の出来事で、私にとってマンション投資が一気に現実化して自分事化した経験でした。

そして、とうとうDさんと初対面。拍子抜けするくらいの普通の方でした。

メールの返信をいただけたことのお礼とご挨拶をさせていただき、飲み会会場へ向かいました。

 

マンション投資家の皆さんとの飲み会は夢の中にいるような気分。

飲み会が始まり、直接会場へいらっしゃった方々ともご挨拶をさせていただきました。

皆さん普通のビジネスパーソンという印象でした。もちろん不動産投資を経験されている方々ですので普通のサラリーマンとは意識が違うのだろうとは思います。

私はまだまだ勉強不足過ぎて、こんな質問してよいのかしらというという思いで、何を質問してよいのか分からず、皆さんのお話の聞き役に徹しておりました。

皆さんのお話ぶりから全く怪しさはなく、(実はまだこの時点でも、大がかりな詐欺に引っ掛かっているかもしれないという思いは拭えずにいたのですが、)マンション投資の騙されてしまうような悪いイメージではなく、本当に自分の周りにいるような普通の人達が投資の1つとして選択しているんだ、と感じました。

狐につままれたような気分で、夢の中にいるようなふわっとした気分の中時間は過ぎていきました。

皆さん、サラリーマンの属性を生かして、頭金少な目でローンを組んで都内駅近の分譲ワンルームマンションを購入されていて確実に家賃収入を得ている方々。

しかも、皆さん1戸だけではなく複数戸保有しています。

都内ワンルームマンションの家賃相場は6~7万円程度で考えると、年間経費(家賃収入の15%~20%が目安)を差し引くと1戸あたり年間60万円前後の利益が出ていて、10戸程度のマンションでローン返済後は年収600万円程度は得られるモデルです。

自分もこの方達のようになりたい、と思った夜でした。

 

つづく

マンション投資、これは大掛かりな詐欺なのか?

もしかしたら、これは大がかりな詐欺かもしれない。

参考にしていた本の著者へ相談のメールを送ったところ、著者からすぐにメールの返信をいただきました!

すぐに直接返信いただけたことが嬉しくもあり驚きでした。

何度かメールでやりとりをしたところ、著者が投資用のマンション物件を購入している会社の担当の営業の方をご紹介いただけることになったのです!

成功している事実がある方からの紹介なので、これはもう大船に乗ったも同然だという思いではあったものの、まだまだ半信半疑でありました。

直接その不動産会社のオフィスへ出向き、営業の方とお会いして、いろいろとお話を伺ったものの、まだまだ安心しきれる気持ちではありませんでした。

「これはもしかして大が掛かりな詐欺かもしれない、、、。」という思いがずっと心の底にありました。

そんな私の様子を察してか、

「不動産会社の営業の方が今度是非セミナーにいらしてください。そのセミナーの後で弊社から物件をご購入なさったオーナーさんの交流会がありますから、その飲み会に参加されてはいかがでしょうか。オーナーさんの中には女性の方もたくさんいらっしゃいますし、年齢が近い方もいますよ。」とご案内いただきました。

これまで実際に物件を所有してサラリーマン大家をやられている方とお話をしたことがなかったので、これは是非話を聞いてみたいと思い、セミナーとその後の飲み会に参加することにしました。

 

不動産投資している方々、みんな普通の人達でした。

2019年10月12日土曜日。

西新宿にあるオフィスにて開催されたセミナーに行ってみることにしました。まだまだ緊張状態でした。

セミナーに登壇した方は、実際に現在投資をされている男性の40代のサラリーマン大家さんでした。大手企業に勤められていて優秀な方でしたがいわゆる私が会社で接する会社員の方々と変わらない雰囲気で、少しほっとしたことを覚えています。

お話ぶりも場馴れしすぎていて営業マンのように流暢すぎなかったことが、本当に普通の方がマンション投資をしているのだなと、逆に安心感がありました。

セミナーの後、飲み会に参加することにしておりましたので会場に残っていると、「きくらげさん」とお声を掛けて下さった女性が飲み会の案内をしてくれて、一緒に連れて行ってくれるとのことでした。

その女性はとても優しそうな方で、華美な服装ではないのですが好感が持てる品の良い方で、先ほど登壇されていた男性の奥様でした。

このご夫婦が協力をして不動産投資をされていることを知り、セミナーに登壇するなど真摯に取り組まれているのならば、これは疑う余地はないのではないかと思い始めていました。

 

つづく